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Le mécanisme
Comment fonctionne l'achat en viager ?
Les mots du viager
- Crédirentier : le vendeur, qui perçoit la rente.
- Débirentier : l'acquéreur, qui verse le bouquet puis la rente.
- Valeur vénale : ce que vaudrait le bien vendu libre sur le marché.
- Droit d'usage et d'habitation (DUH) : le droit du vendeur d'occuper le logement. Sa valeur constitue la décote.
- Bouquet : la somme versée comptant à la signature.
- Rente : la somme versée chaque mois jusqu'au décès du vendeur (ou du dernier des deux, pour un couple).
Viager occupé ou viager libre
En viager occupé, le vendeur reste chez lui : c'est le cas le plus fréquent et celui qui offre la décote. En viager libre, l'acquéreur dispose du bien immédiatement, pour l'habiter ou le louer ; il n'y a pas de décote d'occupation, mais les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie de la rente.
Comment le prix est calculé
On part de la valeur vénale du bien. On en déduit la valeur du droit d'usage, calculée selon l'âge du vendeur et la valeur locative : on obtient la valeur occupée. Cette valeur occupée est payée en partie par le bouquet, le reste étant converti en rente viagère selon l'espérance de vie du vendeur.
Les étapes de l'achat
- 1. Sélection : vous consultez les biens et demandez le dossier investisseur de ceux qui vous intéressent.
- 2. Visite : nous organisons la visite avec les vendeurs.
- 3. Offre : vous formulez une offre sur le bouquet et la rente.
- 4. Compromis : signé chez le notaire, avec un délai de rétractation de dix jours.
- 5. Acte authentique : vous versez le bouquet et devenez propriétaire. La rente démarre le mois suivant.
Qui paie quoi pendant l'occupation ?
En règle générale, l'acquéreur règle la taxe foncière et les gros travaux (ceux de l'article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs…). L'occupant prend en charge l'entretien courant, les consommations et la taxe d'habitation lorsqu'elle s'applique. La répartition exacte est fixée dans l'acte de vente.
Et à la fin du viager ?
Au décès du vendeur (ou du dernier des vendeurs), la rente s'arrête et vous récupérez la pleine jouissance du bien. Si le vendeur part en maison de retraite et libère le logement, le contrat prévoit souvent une majoration de la rente en contrepartie : vous pouvez alors louer ou occuper le bien.